Взыскание неустойки по цессии

Полезная информация в статье: "Взыскание неустойки по цессии". Статья описывает тематику понятным для неспециалистов языком. Сделаны комментарии юристов и выводы. Если для вашего конкретного случая требуются дополнительные консультации, то обратитесь к дежурному консультанту.

Приобретение квартиры по договору цессии: за и против

Автор: Шевяков Роман вкл. 29 июня 2014 вкл. 29 июня 2014 . Опубликовано в Дольщик: статьи и советы юриста. Просмотров: 17481

Тема рисков приобретения прав требования квартир по договорам уступки прав требования не нова и довольно подробно рассматривалась на страницах нашего сайта. Однако анализ судебной практики, постоянно проводимый Агентством, свидетельствует о том, что в последнее время застройщики для уменьшения размера взыскиваемых дольщиками санкций за просрочку передачи объектов стараются прямо или косвенно, но очень активно пользоваться тем обстоятельством, что права дольщиков на получение квартир основаны на договорах об уступке права требования (договорах цессии). Следуя принципу «предупрежден – значит вооружен», в настоящей статье мы расскажем дольщикам о некоторых правовых конструкциях, применяемых застройщиками для уменьшения своей ответственности.

1. Определение процента для целей расчета неустойки.

В силу ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная данной нормой неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Таким образом, неустойка, подлежащая взысканию с застройщика при просрочке передачи объекта, напрямую зависит от статуса участника долевого строительства: если участником долевого строительства является физическое лицо, то размер предусмотренной ко взысканию неустойки в два раза больше неустойки, подлежащей оплате в пользу юридического лица.

Если первоначальным участником долевого строительства являлось юридическое лицо, уступившее свои права по договору гражданину, то застройщики, несвоевременно передавшие объект строительства (как правило – квартиру), часто ссылаются на правило ст. 384 Гражданского кодекса РФ, согласно которой право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

Правило о невозможности уступки лицом большего объема прав, нежели ему принадлежит, основано на принципе римского частного права «nemo plus in alium transferre potest quam ipse habet» («никто не может передать больше прав, чем имеет сам»). С теоретической точки зрения объем прав дольщика – гражданина, полученный от первоначального кредитора – юридического лица по соглашению об уступке прав требования, может быть либо меньше, либо тем же, каким обладало лицо, уступающее право. Следуя этому принципу, участник долевого строительства – юридическое лицо, имеющее основанное на законе право требования неустойки в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ в день, не может передать гражданину право требования в два раза большей неустойки (1/150 ставки рефинансирования). В результате уступки прав по договору от юридического лица дольщику – гражданину ответственность застройщика в не должна усиливаться, поскольку это ухудшало бы его правовое положение.

КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА


УЗНАЙТЕ, КАК РЕШИТЬ ИМЕННО ВАШУ ПРОБЛЕМУ — ПОЗВОНИТЕ ПРЯМО СЕЙЧАС

8 800 350 84 37

На практике такой вывод часто служит основанием для возражений застройщиков против размера неустойки, подлежащего взысканию в пользу граждан — участников долевого строительства. Например, ОАО «Областной центр жилищного финансирования» в апелляционной жалобе на решение Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 31.10.2013 г. по делу № 33-2293 ссылалось на то что, учитывая положения ст. 384 ГК РФ, расчет неустойки должен производиться исходя из 1/300 ставки рефинансирования, поскольку право требования квартиры приобреталось истцом от юридического лица — ООО «Риэлторский Центр «Строительная Компания «Ростовгорстрой». По этому делу судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в апелляционном определении от 19.02.2014 г. не согласилась с доводом застройщика, указав на то, что истец является потребителем-дольщиком и физическим лицом. При этом, суд принял во внимание то, что застройщик не оспаривал права истца по договору уступки права требования и, соответственно, размер неустойки должен исчисляться исходя из 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ.

В подавляющем большинстве сходных случаев суды также буквально применяли правила ст. 6 закона № 214-ФЗ, учитывая право граждан – дольщиков на получение неустойки в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки, не учитывая при этом нормы ст. 384 ГК РФ. В частности, это подтверждается судебной практикой судов первой инстанции (например, решениями Таганрогского городского суда Ростовской области от 19.11.2012 г., Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 24.01.2012 г., Таганрогского городского суда Ростовской области от 24.09.2013 г., Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от 21.04.2014 г., Таганрогского городского суда Ростовской области от 25.10.2013 г., а также апелляционной инстанции (например, апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 24.02.2014 года по делу № 33-2489/2014).

Несмотря на множественность судебной практики, подтверждающей необходимость взыскания неустойки из расчета 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ в день в пользу дольщиков – граждан, получивших право требования квартир от юридических лиц, такой вывод каждый раз был предметом споров и требовал достаточно длительного доказывания правильности произведенного дольщиком — гражданином расчета.

После того, как 04.12.2013 г. Президиум Верховного Суда РФ утвердил обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости гражданам – участникам долевого строительства, получившим права требования квартир по договорам уступки права (цессии), стало значительно проще доказывать верность произведенного гражданами-истцами расчета. По смыслу п. 10 указанного Обзора, к отношениям застройщика и участника долевого строительства — гражданина, получившего право требования квартиры для потребительских нужд от первоначального участника долевого строительства – юридического лица по договору участия в долевом строительстве, должны применяться положения Закона о защите прав потребителей в части, не урегулированной законом № 214-ФЗ.

Читайте так же:  Внеочередной неоплачиваемый отпуск

Таким образом Верховный Суд РФ подтвердил наличие равного объема предусмотренных законом прав дольщиков, изначально приобретавших права требования квартир для личных, семейных (потребительских нужд) от застройщика, и прав тех дольщиков, которые получили право требования квартир по договорам уступки прав (цессии), когда первоначальными кредиторами являлись юридические лица.

2. Определение размера базовой суммы, от которой рассчитывается неустойка.

По наблюдениям Агентства, в подавляющем большинстве случаев цена приобретения дольщиком права требования от первоначального кредитора, указываемая в договоре уступке права (цессии), превышала цену договора участия в долевом строительстве. Иными словами, первоначальный участник долевого строительства, уплативший застройщику сумму «А» продавал право требования последующему дольщику за сумму «В». Разность указанных сумм (сумма «Б») составляла доход первоначального участника долевого строительства.

Наиболее распространенной ошибкой дольщиков, требующих от застройщика оплаты неустойки, является исчисление ее размера от суммы, оплаченной ими за приобретенное право требования (суммы В»). Ведь, исходя из буквального толкования ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ застройщик, нарушивший установленный договором срок передачи объекта уплачивает дольщику неустойку, исчисляемую именно от цены исходного договора (суммы «А»).

Практическим подтверждением этому может служить, в частности, апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 19.02.2014 г. по делу № 33-2293: «. При расчете нестойки суд исходил из стоимости квартиры, указанной в договоре уступки права требования от 08.10.2007 г. Между тем доказательств одобрения ответчиком условий договора уступки права требования, заключенного между истцом и ООО «Риэлторский Центр «Строительная Компания «Ростовгорстрой», в том числе в отношении такой цены квартиры, со стороны застройщика, не имеется. Следовательно, при расчете размера неустойки следовало исходить из цены квартиры, рассчитанной по условиям договора участия в долевом строительстве от 08.10.2007 г., заключенного между ОАО «Областной центр жилищного финансирования» и ООО «Риэлторский Центр «Строительная Компания «Ростовгорстрой». ».

Сходный вывод сделан и в кассационном определении Судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 16.06.2011 г. по делу № 33-8021/11, в котором указано: «. суд пришел к обоснованному выводу, что расчет неустойки должен быть произведен исходя из суммы, внесенной первоначальным инвестором. ».

Такая ситуация приводит к тому, что многие застройщики или их зависимые лица специально создают компании с которыми заключают договоры участия в долевом строительстве, указывая в таких договорах цену, соответствующую себестоимости строительства объекта (сумму «А»). Впоследствии указанные первоначальные кредиторы уступают права требования к застройщику по договорам цессии, получая за передаваемое право его рыночную стоимость (сумму «В»). При этом застройщик частично избегает ограничений, установленных ст. 18 закона № 214-ФЗ в части целей расходования денежных средств, экономит расходы по обеспечению (страховую премию, подлежащую оплате страховщику, или плату за поручительство, если застройщиком используется поручительство банка), а так же минимизирует возможные имущественные санкции в случае предъявления к нему требования об уплате неустойки за просрочку передачи объекта.

Все это следует учитывать участникам долевого строительства как при приобретении прав на получение квартиры по договору цессии, так и при предъявлении требований к застройщику о взыскании неустойки, предусмотренной ч. 2 ст. 6 закона № 214-ФЗ.

3. Изменение срока передачи объекта долевого строительства.

В ряде случаев участники долевого строительства, заключившие договоры уступки права требования (цессии) и требующие от застройщиков уплаты неустойки в связи с несвоевременным исполнением обязательств по передаче квартир, не могут достичь желаемого результата. Совершенно неожиданной причиной отказа в удовлетворении исковых требований дольщика может явиться дополнительное соглашение об изменении срока передачи объекта, подписанное еще первоначальным участником долевого строительства. В ряде случаев такое дополнительное соглашение, о заключении которого дольщик и не подозревает, появляется уже после состоявшейся уступки права, в том числе, в момент рассмотрения иска дольщика о взыскании с застройщика предусмотренных договором санкций.

Примером этому может служить спор по делу № 33-2695/2014, рассмотренный 27.02.2014 г. Судебной коллегией по гражданским делам Ростовского областного суда в качестве апелляционной инстанции. Суть спора такова: дольщик обратился в суд с иском к ООО «Славяне» (далее – «застройщику») о взыскании неустойки за нарушение обязательств по договору участия в долевом строительстве. Решением Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от 16.12.2013 г. исковые требования дольщика были удовлетворены частично: с Застройщика была взыскана неустойка, компенсация морального вреда, а так же штраф.

Как следует из материалов дела, 20.12.2010 г. между Застройщиком и первоначальным участником долевого строительства был заключен договор долевого участия в строительстве. 04.08.2011 г. между Застройщиком и ООО «Славяне-Строймеханизация» (далее – «первоначальным участником долевого строительства») было заключено дополнительное соглашение к договору, в соответствии с которым стороны установили более поздний срок ввода объекта в эксплуатацию. Указанное дополнительное соглашение было зарегистрировано в Управлении Росреестра по Ростовской области 19 октября 2011 г.

25.05.2012 года был заключен договор уступки права требования между первоначальным участником долевого строительства и дольщиком – истцом.

С учетом изложенных обстоятельств судебная коллегия пришла к выводу, что застройщиком не было допущено нарушений срока ввода дома в эксплуатацию и срока передачи квартиры дольщику, установленных договором от 20.12.2010 г. (в ред. Дополнительного соглашения от 04.08.2011 г.).

При этом суд апелляционной инстанции указал, что ссылка дольщика — истца на отсутствие в договоре уступки права требования от 25.05.2012 г. сведений о наличии дополнительного соглашения от 04.08.2011 г. к договору долевого участия не может служить основанием для возложения обязанности по уплате неустойки на застройщика, который не являлся стороной по договору цессии.

Такая практика в последнее время получает все большее распространение. В связи с этим Агентство правовой защиты «Дольщик» настоятельно рекомендует лицам, желающим приобрести право требования от застройщика квартир по договорам уступки права требования, заранее обращаться к юристам, специализирующимся в сфере долевого строительства.

Лишь профессиональная оценка условий договора и владение информацией о складывающейся судебной практике могут служить весомой гарантией соблюдения застройщиком Ваших прав и сберегут Ваши нервы, время и финансы!

Юрист Агентства правовой защиты «ДОЛЬЩИК» Р. Шевяков

Источник: http://xn—-7sbajjoidsi6ad8b5fh1c.xn--p1ai/articles/113-concession

Минфин разъяснил порядок налогообложения уступки права требования договорной неустойки

Минфин РФ в своем письме № 03-03-06/1/180 от 25.03.2011 приводит разъяснения по вопросу налогообложения уступки права требования договорной неустойки.

Ведомство отмечает, что согласно действующему законодательству, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

Читайте так же:  Какие прививки для санитарной книжки

В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.

В соответствии с пунктом 3 статьи 250 НК РФ, в целях налогообложения прибыли в составе внереализационных доходов учитываются, в том числе, доходы в виде признанных должником или подлежащих уплате должником на основании решения суда, вступившего в законную силу, штрафов, пеней или иных санкций за нарушение договорных обязательств, а также сумм возмещения убытков или ущерба.

При определении налоговой базы цедент уменьшит доход от реализации права требования на стоимость уступаемого права требования. В случае возникновения убытка налогоплательщик учтет его во внереализационных расходах.


Источник: http://www.klerk.ru/buh/news/217056/

ВС РФ: настойчивость должника в оспаривании неустойки и «потребительского» штрафа может свидетельствовать о его недобросовестности

SergPoznanskiy / Depositphotos.com

Верховный Суд Российской Федерации пришел к выводу, что просрочивший застройщик, который неоднократно указывал суду на недействительность цессии, предметом которой были законная неустойка и «потребительский» штраф, сам ведет себя недобросовестно и преследует цель освободиться от уплаты штрафных санкций. Интересно, что фатальная передача дела на рассмотрение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ произошла по инициативе самого застройщика – именно доводы его кассационной жалобы о неправомерности взыскания штрафа показались судье ВС РФ заслуживающими внимания (определение ВС РФ от 28 мая 2018 г. № 306-ЭС17-12245).

В первой инстанции дело выглядело рядовым взысканием законной неустойки за нарушение срока передачи потребителю объекта долевого строительства; при этом потребитель — после написания претензии к застройщику – уступил цессионарию право требования неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства и штрафа за неудовлетворение требования о выплате неустойки, предусмотренного п. 6 ст. 13 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-I «О защите прав потребителей» (далее – Закон о защите прав потребителей). Договор цессии даже пытались зарегистрировать в Росреестре, но получили отказ, законность которого подтвердил и районный суд.

Можно ли предусмотреть в договоре неустойку за допускаемый законом односторонний отказ от договора? Узнайте ответ из материала «Неустойка» в «Энциклопедии решений. Договоры и иные сделки» интернет-версии системы ГАРАНТ.
Получите полный доступ на 3 дня бесплатно!

Арбитражный суд первой инстанции посчитал договор цессии законным, взыскал и неустойку, и штраф, но снизил их размер в порядке ст. 333 Гражданского кодекса.

Апелляционная инстанция отменила решение в части взыскания потребительского штрафа полагая, что цессионарий не мог приобрести право требования штрафа за неудовлетворение в добровольном порядке требования о выплате неустойки, начисленной за нарушение обязательства по передаче объекта участнику долевого строительства, поскольку не являлся потребителем по смыслу Закона о защите прав потребителей. Решение в части неустойки было оставлено в силе.

Арбитражный суд округа посчитал, что право требования уплаты потребительского штрафа в рассматриваемом случае может быть предметом цессии, и оставил в силе решение суда первой инстанции.

После этого застройщик направил в ВС РФ жалобу со следующими доводами:

Напомним, что именно эти доводы были обозначены ВС РФ как заслуживающие внимания, а дело передано в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ. Очевидно, юристы застройщика ожидали пересмотра судебных актов в свою пользу. Однако, как говорится, реальность превзошла все ожидания.

В итоговом определении по делу ВС РФ пришел к следующим выводам:

Отметим, что, отдельной позиции по вопросу цессии штрафа в размере 50% от присужденной потребителю суммы (в случае если нет судебного акта о взыскании такого штрафа) в определении не сформулировано.

Итог: все судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции, а к застройщику могут применить правило «эстоппель» и заново рассмотреть вопрос о возможности применения по ходатайству ответчика положений ст. 333 ГК РФ к взыскиваемой неустойке.

Источник: http://www.garant.ru/news/1201805/

Верховный суд разрешил не указывать точную цену цессии

Размер имеет значение?

Произошло ДТП с участием двух машин. Пострадавшая Инга Цапкова* обратилась с заявлением о возмещении ущерба в компанию «Ингосстрах», которая признала случай страховым и выплатила ей 162 100 руб. Затем Цапкова заключила договор цессии с Игорем Орловским*, которому передала право требования недоплаченной части возмещения к страховщику. Орловский провел в ООО НЭК «Центр правовой защиты» независимую экспертизу, согласно которой сумма восстановительного ремонта поврежденного авто с учетом износа составила 372 946 руб., а величина утраты товарной стоимости – 16 129 руб. Сама экспертиза обошлась в 22 000 руб. Орловский подал в «Ингосстрах» претензию о выплате страхового возмещения, приложив экспертное заключение, но получил только 11 025 руб. доплаты в счет возмещения утраченной товарной стоимости.

Тогда Орловский обратился в суд к страховщику с требованием о взыскании возмещения, неустойки, компенсации морального вреда, расходов на проведение оценки, оплаты услуг представителя и госпошлины. В ходе рассмотрения дела провели судебную автотехническую экспертизу, которая установила: стоимость восстановительного ремонта автомобиля с учетом износа составила 413 100 руб.

ИСТЕЦ: Игорь Орловский*

ОТВЕТЧИК: СПАО «Ингосстрах»

СУТЬ СПОРА: О взыскании страхового возмещения, неустойки, компенсации морального вреда, расходов на проведение оценки, услуг представителя и госпошлины

РЕШЕНИЕ: Ранее вынесенные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции

Замоскворецкий районный суд г. Москвы отказал в удовлетворении иска, Московский городской суд с ним согласился. Суды пришли к выводу, что размер страхового возмещения, которое подлежит выплате страховщиком, определили после заключения договора цессии, а значит, Орловский получил несуществующее право и не может его реализовать.

Верховный суд изучил договор цессии, в котором указано: Цапкова передала Орловскому право требования к «Ингосстраху» недоплаченной части страхового возмещения в связи с указанным ДТП уплаченных сверх 162 100 руб. Таким образом, по мнению ВС, предмет договора цессии определен сторонами надлежащим образом, поскольку в нем однозначно указано право, в отношении которого произведена уступка. Согласно заключению судебной экспертизы, стоимость восстановительного ремонта составила 413 100 руб., а страховая выплатила только 173 125 руб. (162 100 руб. Цапковой и 11 025 руб. Орловскому), значит, право требования недоплаченного страхового возмещения могло быть передано другому лицу. ВС решил: то обстоятельство, что на момент заключения договора цессии конкретная сумма ущерба не была указана в договоре, само по себе не свидетельствует о передаче несуществующего права (№ 5-КГ18-292). Поэтому ВС отменил ранее вынесенные акты и направил дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции (прим. ред. – пока еще не рассмотрено).

Главное – это формулировка

Юрист Eterna Law Андрей Пархоменко объяснил: формулировка предмета договора цессии позволяет считать этот договор заключенным и определить точный размер уступаемого права позже, например во время проведения судебной экспертизы, что и было сделано цессионарием. «ВС разъяснил: определенность передаваемого по договору цессии права достигается не точным указанием его размера, а характеристиками, которые позволяют его индивидуализировать. Кроме того, само право возникло в момент дорожно-транспортного происшествия, признанного страховым случаем», – считает адвокат, к. ю. н., партнёр АБ Яблоков и партнеры Яблоков и партнеры Региональный рейтинг группа Уголовное право 14 место По количеству юристов 31 место По выручке × Елена Воронина.

Читайте так же:  Военный билет необходимые документы
Видео (кликните для воспроизведения).

Отмена актов нижестоящих судов вызвана неверным толкованием п. 1 ст. 384 ГК, в котором указано: право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту его перехода.

В этом деле ВС анализировал вопрос, насколько определенным и сформированным должно быть уступаемое по договору цессии право, отметил партнер юрбюро Мозго и партнеры Мозго и партнеры Федеральный рейтинг группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа Международные судебные разбирательства группа Коммерческая недвижимость/Строительство Профайл компании × Антон Шаматонов. «ВС в очередной раз подтвердил, что указание конкретной суммы не обязательно. Более того, если эта сумма после заключения договора цессии изменилась, это еще не значит, что договор цессии был незаключенным. Иначе говоря, предмет договора цессии должен быть определимым, но необязательно определенным», – уверен Шаматонов. А управляющий партнер ЮК Варшавский и партнеры Варшавский и партнеры Региональный рейтинг группа Арбитражное судопроизводство × Владислав Варшавский рассказал, что ранее ВС уже высказывался аналогичным образом, когда отказал страховой в передаче кассационной жалобы о невыплате страхового возмещения на основании договора цессии (№ 306-ЭС19-1645).

* – имя и фамилия изменены редакцией.

Источник: http://pravo.ru/story/210527/

Договор уступки прав для взыскания неустойки с застройщика

В адвокатское бюро обратилась М., которая 10 сентября 201 5 года застройщиком ООО “М3 Девелопмент” заключен Договор участия в долевом строительстве жилого дома. С рок ввода в эксплуатацию жилого дома согласно договора ДДУ значился 30 ноября 2015 года, срок передачи Застройщиком жилого помещения Участнику долевого строительства в течение месяца с момента ввода жилого дома в эксплуатацию. М. были в полном объеме выполнены обязательства перед застройщиком, денежные средства в сумме 4 500 000 рублей перечислены на расчетный счет застройщика . На момент окончания срока Застройщиком Объект , а именно 31 декабря 2015 года , обязательство по передаче М. застройщиком не исполнено. 07 апреля 2017 года между М. и застройщиком подписан акт приема-передачи объекта долевого строительства. М. направлена претензия в адрес застройщика с требованием о выплате неустойки, которая осталась без ответа и удовлетворения. М. просила оказать ей юридическую помощь и взыскать с застройщика ООО “М3 Девелопмент” неустойку, штраф.

Между АБ г. Москвы “Нянькин и партнеры” и М. заключен договор уступки права требования (цессия) по ДДУ в части взыскания неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства, а также штрафа за неисполнение требований потребителя в добровольном порядке.

Первоначальный кредитор М. передала Адвокатскому бюро г. Москвы “Нянькин и партнёры” действительное требование о взыскании неустойки и штрафной неустойки за отказ застройщика выполнить его денежные требования добровольно, при этом право требовать штрафную неустойку за отказ застройщика выполнить денежные требования добровольно (50 процентов от суммы) возникает в силу отказа застройщика от удовлетворения его требований. Таким образом, с застройщика подлежал взысканию штраф на основании п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» в размере 50 % от взысканной судом суммы.

Адвокатом бюро была направлена претензия в адрес застройщика с требованием о выплате неустойки, которая осталась без удовлетворения, в связи с чем было подано исковое заявление в Арбитражный суд города Москвы.

В ходе судебного заседания застройщик не признавал исковые требования, однако решением Арбитражного суда г. Москвы от 03.04.2019 года с застройщика взыскана неустойка, штраф и судебные расходы в пользу Адвокатского бюро г. Москвы “Нянькин и партнёры” по договору уступки прав требования за нарушение сроков передачи Объекта строительства по договору ДДУ. Данное решение застройщиком было обжаловано в 9 Апелляционный арбитражный суд.

Апелляционным постановлением от 02.07.2019 года решение Арбитражного суда г. Москвы от 03.04.2019 года о взыскании с застройщика неустойки, штрафа и судебных расходов по ДДУ оставлено без изменения.

Источник: http://nyankin.ru/cases/dogovor-ustupki-prav-dlya-vzyskaniya-neustoyki-s-zastroyshhika/

В договоре уступки права взыскания неустойки может быть прописано условие об оплате переданного права в процентах от взысканной суммы

Условие договора уступки об инкассо-цессии, посредством которой требование уступается новому кредитору с условием уплаты части взысканных с должника денежных средств, не противоречит нормам закона и выражает волю сторон на избрание такого способа оплаты уступаемого права требования.

Реквизиты судебного акта

Определение ВС РФ от 01.03.2019 № 306-ЭС18-19885 по делу № А65-31604/2017

Индивидуальный предприниматель И.

ООО «Жилой комплекс «Победа»

Суть дела

Индивидуальный предприниматель И. (далее — истец) обратилась в суд с иском к ООО «Жилой комплекс „Победа“» (далее — ответчик) о взыскании 1,2 млн руб. неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства.

Исковые требования предприниматель мотивировала тем, что ей на основании заключенного с третьим лицом (цедентом) договора уступки права требования от 06.07.2017 перешло право требования неустойки к ответчику в размере 1,2 млн руб. за нарушение предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи объекта долевого строительства.

Позиция судов

Суд первой инстанции удовлетворил требования истца в части. С общества в пользу предпринимателя взыскано 250 000 руб. неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства и 15 000 руб. расходов на оплату юридических услуг. В остальной части иска отказано. Суд счел доказанной допущенную ответчиком просрочку в передаче объекта долевого строительства. При этом он самостоятельно произвел расчет неустойки, предусмотренной Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 214-ФЗ), и, усмотрев основания для ее снижения, снизил ее размер по правилам ст. 333 ГК РФ.

Читайте так же:  Как взыскать незаконное обогащение за счет алиментов

Суд апелляционной инстанции принял по делу новый акт. Производство по делу по иску предпринимателя к обществу в части взыскания неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства за период с 01.05.2016 по 03.04.2017 в размере 1 млн руб. прекращено. С общества в пользу предпринимателя взыскана неустойка за просрочку передачи объекта долевого строительства за период с 04.04.2017 по 06.06.2017 в размере 148 000 руб. и расходы на оплату услуг представителя в размере 21 000 руб.

Арбитражный суд округа отменил судебные акты нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Он указал на необходимость оценки доводов ответчика о недобросовестном поведении истца и исследования в связи с этим условий договора уступки, реальности исполнения названного договора и его действительности.

При этом суд округа исходил из того, что согласно условиям договора уступки стороны договорились об установлении денежной оценки права требования долга в размере 75% от взысканной по решению суда суммы. Цессионарий должен уплатить цеденту соответствующую сумму в срок не позднее пяти дней после получения взысканного от должника. Данная обязанность исполняется цессионарием только при условии фактического исполнения обязанности должником.

Подобные условия договора уступки, по мнению суда, ставят оплату переуступленного права по указанному договору в зависимость от результата рассмотрения спора в арбитражном суде, то есть содержат условие «о гонораре успеха». В таком случае судам следовало дать оценку поведению сторон, а также выяснить цель заключения договора уступки.

Позиция ВС РФ

ВС РФ отменил постановление арбитражного суда округа, оставив в силе акт суда апелляционной инстанции. При этом он исходил из следующего.

В силу п. 1 ст. 388 ГК РФ уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону. Часть 1 ст. 11 Закона № 214-ФЗ допускает уступку права требования по договору участия в долевом строительстве после уплаты цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ.

Таким образом, в соответствии со ст. 384 ГК РФ право на взыскание неустойки может быть передано наряду с правами в отношении объекта долевого строительства новому кредитору. По смыслу п. 3 ст. 423 ГК РФ договор, на основании которого производится уступка, предполагается возмездным. Условие об определении платы за уступаемое право в размере 75% от взысканной по решению суда суммы, как пояснил истец, обусловлено тем, что в результате взыскания неустойки в судебном порядке суд может определить иной ее размер, от которого согласованная часть в процентном соотношении подлежит впос­ледствии выплате цеденту.

В пункте 1 постановления Пленума ВС РФ от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 ГК РФ о перемене лиц в обязательстве на основании сделки» (далее — Постановление № 54) разъяснено, что согласно ст. 421 ГК РФ стороны также вправе, в частности, заключить договор, по которому первоначальный кредитор (цедент) обязуется уступить новому кредитору (цессионарию) требование к должнику, а новый кредитор (цессионарий) принимает на себя обязанность передать первоначальному кредитору (цеденту) часть того, что будет исполнено должником по уступаемому требованию. Из приведенного разъяснения следует, что условие договора уступки об инкассо-цессии (цессия для целей взыскания), посредством которой требование уступается новому кредитору с условием уплаты части взысканных денежных средств, не противоречит нормам закона, выражает волю сторон на избрание такого способа оплаты уступаемого права требования.

Согласно разъяснениям, приведенным в п. 3 Постановления № 54, отсутствие в договоре уступки условия о цене передаваемого требования само по себе не является основанием для признания его недействительным или незаключенным. Более того, следует признать, что несмотря на отсутствие твердой договорной цены, стороны согласовали порядок ее определения и расчета.

При таких обстоятельствах, по мнению ВС РФ, у суда округа не имелось оснований для квалификации указанных пунктов договора уступки как условия «о гонораре успеха», выводов о противоречии их закону и о недобросовестности цессионария ввиду его намерения получить максимальную материальную выгоду. При этом следует отметить, что ответчик, не исполнивший своих обязательств по договору участия в долевом строительстве как по передаче объекта долевого строительства в согласованный им срок, так и по уплате неустойки, установленной Законом № 214-ФЗ, по требованиям первоначального и последующего кредиторов, сам не может быть признан добросовестным.

Суд округа, направляя дело на новое рассмотрение для проверки поведения сторон, выяснения цели заключения договора уступки, не обосновал нарушение прав ответчика такой сделкой. Между тем в п. 14 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 № 120 «Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что должник должен доказать, каким образом оспариваемое соглашение об уступке права (требования) нарушает его права и законные интересы.

Источник: http://www.eg-online.ru/article/395088/

Бесплатная Горячая Линия

+7 (499) 322-28-05

Время работы горячей линии ежедневно с 9:00 до 22:00

Жалобы с сайта принимаются круглосуточно

    Как вернуть деньги без обращения в суд Как получить компенсацию морального вреда Как вернуть вынужденные расходы Как наказать недобросовестного продавца

* Проект реализован в рамках ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА № 324-ФЗ «О бесплатной юридической помощи в Российской Федерации» от 21 ноября 2011 г.

Уступка права требования неустойки по ДДУ

Заключение договора долевого участия между застройщиком и дольщиком отнюдь не гарантирует своевременное получение дольщиками построенного жилья. Затягивание сроков сдачи в эксплуатацию, а затем и несвоевременная передача квартиры дольщику происходит повсеместно.

Когда нужна уступка права требования неустойки по ДДУ

В силу ст. 6 Закона № 214-ФЗ обязанностью застройщика является передача участнику долевого строительства объекта долевого строительства не позднее срока, который предусматривает ДДУ.

На сегодняшний день суды до отказа забиты исками участников долевого строительства, которые требуют неустойки за нарушение сроков сдачи квартиры по ч. 2. ст. 6 ФЗ № 214-Ф. Это происходит в тех случаях, когда от добровольной выплаты пени (неустойки,) компенсирующей нанесенный вред, застройщик уклоняется. Но бывает и так, что застройщик в виду к своей финансовой неустойчивости обанкротился и не может производить выплаты поскольку у него попросту нет на это денег.

Законодатели, защищая интересы дольщиков, разработали и внедрили в действие специальные правовые механизмы. Их умелое использование гарантирует получение с застройщика компенсаций штрафов пени, и в некоторых случаях, возврат вложенных денег.

Читайте так же:  Требования к замещению государственной должности

Дольщик всегда может попытать счастья и взыскать неустойку самостоятельно. Однако достаточно сложная нормативная база, низкая правовая грамотность дольщиков и отсутствие опыта правоприменения, а зачастую простая нехватка временного ресурса на регулирование спора в судебном разбирательстве с застройщиком, не позволяют сделать это эффективно.

Правовые нормы российского законодательства содержат возможность переуступки прав требования неустойки по ДДУ дольщиком, в качестве кредитора другому лицу.

Правовые основания для уступки права требования неустойки по ДДУ

Согласно ст. 382 ГК России право (требование), которое принадлежит кредитору, можно передать другому лицу по договору (уступка требования). Такое требование переходит в таком же объеме и на таких же условиях, которые были на момент перехода права у дольщика (384 ГК России).

Такое право чаще всего передаётся по заключаемому договору цессии на квартиру в долевом строительстве между дольщиком и компанией (юр. лицом). Как правило, это квалифицированные юридические компании.

В результате заключения подобного соглашения сторона, не являющаяся участником договорных отношений по ДДУ, приобретает право взыскать с застройщика неустойку вместо дольщика через Арбитраж. Взамен юридическая компания, занимающаяся взысканием получает установленную соглашением денежную компенсацию. Размер такой компенсации определяется соглашением между дольщиком и компанией, принимающей право требования.

Когда осуществляется уступка прав неустойки по ddu

Положение, прописанные статей 11 и 17 Закона № 214-ФЗ, касаемо уступки прав требования по ДДУ, нацелены на защиту прав участников договора и служат обеспечением исполнения застройщиком своих обязательств, связанной с передачей дольщику оплаченной им квартиры (объекта недвижимости).

Ни Гражданский кодекс РФ, ни закон № 214 ФЗ в этом случае не определяют никаких правовых препятствий касаемо возможности уступить право требования неустойки по ДДУ другому лицу. Поэтому осуществляться уступка может в любой ситуации.

Однако существуют некоторые ограничения и правила, влияющие на действительность такого соглашения:

  • Договор (ДДУ) может содержать условия, запрещающие уступать кому-либо права требования, касаемо и самой недвижимости, и любых компенсаций, в том числе и неустойки.
  • ДДУ может содержать требования о необходимости получения письменного согласия застройщика на заключение договора цессии и передачи прав на требование неустойки третьему лицу
  • Уступить право требования на неустойку можно только после полного погашения дольщиком денежных обязательств (цены договора) по ДДУ, или если с соглашением об уступке одновременно переводится долг на нового участника долевого строительства.
  • Договор об уступке права требования по ДДУ не будет иметь юридической силы, если он не прошел гос. регистрацию, либо застройщик и дольщик уже подписали между собой передаточный акт или иной документ, о том, что объект долевого строительства передан дольщику.
  • Соглашение, на основании которого будет произведена уступка прав требования неустойки, подлежит обязательной гос. регистрации в порядке, который установлен положениями закона N 218-ФЗ о гос. регистрации и ст. 389 ГК РФ (форма уступки требования в ред. закона N 367-ФЗ).

Исходя из вышеизложенного дольщик, заключая договор долевого участия, должен внимательно изучить его условия и правильно определять и понимать их правовые последствия.

Когда дольщику выгодно уступать право требования неустойки?

Практика правоприменения содержит нюансы истребования неустойки через суды общей юрисдикции и через Арбитраж. Исходя из норм действующего законодательства, для разрешения споров в арбитраже необходимо наличие спора между двумя субъектами хозяйствования. Гражданское судопроизводство осуществляется всегда, когда в деле участвует в физ. лицо.

Исходя из практики судебного разбирательства по взысканию неустойки с застройщика складывается печальная картина. Учитывая, что застройщик, как правило, затягивает сдачу строительства на месяцы, сумма компенсаций, пени и штрафов вырастает до заоблачных размеров. Именно это даёт право суду применять нормы положений статьи 333 Гражданского кодекса РФ, согласно которой они значительно снижают размер неустойки, считая его не соразмерным нанесенному дольщику вреду.

В случаях же когда неустойку взыскивает юридическое лицо через Арбитраж, вероятность ее снижения значительно меньше, что дает возможность дольщику выгодно уступить свои права по взысканию неустойки третьему лицу, предполагая, что и взыскатель не останется без должной финансовой компенсации за проведённое в арбитраже дело.

Немаловажный момент — отсутствие не только времени и нервов на длительные споры с застройщиком о правомерности расчёта неустойки и на многочисленные походы в судебные заседания, а также недостаточное знание законодательной базы, умения грамотно с юридической точки зрения ввести судебный процесс, а также собирать допустимую доказательственной базу и предоставлять в суд, соблюдая при этом процессуальные нормы. Отсутствие специальных знаний делают процедуру взыскание неустойки для дольщика попросту не эффективной и тяжёлой.

Именно поэтому уступить свои права другой компании, компенсацию хоть и в меньшем размере, чем сама неустойка, является экономически обоснованным мероприятием.

Как оформляется переуступка прав на квартиру ДДУ

Оформляя уступку прав собственности в долевом строительстве, необходимо придерживаться установленного порядка действий.

После согласования с компанией, которая будет взыскивать неустойку через Арбитраж, основных моментов соглашения по уступке прав требования (размера компенсации, условий ее оплаты и т.д.) необходимо:

  • Известить компанию застройщика о переуступке права требования неустойки и смене кредитора, а если договор содержит условия о получении у застройщика согласия, то необходимо его получать в письменном виде.
  • Составить и подписать договор уступки требования (цессии).

Поскольку такой договор является юридическим документом, он должен содержать:

  • данные дольщика;
  • данные компании застройщика;
  • реквизиты третьей стороны, которая получает право на неустойку;
  • подробную информацию о квартире;
  • сроки сдачи объекта, которые указаны в ДДУ;
  • условия, согласно которых происходит уступка прав требования на неустойку;
  • другие сведения, о которых стороны договорились как о существенных.

Кроме прочего, в договор можно внести сведения о способах разрешения возможных споров и ответственности сторон.

После того, как договор был подписан и прошел гос. регистрацию цессионарий (в данном случае дольщик), получает положенную компенсацию, а цедент (компания, которой передано право требования неустойки), получает возможность требовать с застройщика взыскания неустойки по ДДУ через Арбитраж.

Согласовать все условия подписания договора уступки прав на неустойку по ДДУ нужно со специалистом, обладающим опытом правоприменительной практики в подобных делах.

Только так вы сможете оценить реальную выгоду и эффективность заключения договора цессии. Это поможет избежать необоснованных финансовых рисков, исключить неграмотное составление договора и определить экономическую обоснованность данного мероприятия.

Видео (кликните для воспроизведения).

Источник: http://pnadzor.ru/poleznaya-informaciya/ustupka-prava-trebovaniya-neustojki-po-ddu.html

Взыскание неустойки по цессии
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here